1k賃貸アパートの設計開始?

仕事取れたのか?

奥さまが、取ってきた仕事。1kの賃貸アパートとそれのオーナーの不動産屋のオフィスビルでした。
先日、昔からの知り合いの不動産屋の社長から、軽い感じでお願いされた設計の仕事。具体的に聞いてきたようです。
奥さまは、一級建築士。中2の子供が生まれて少しするまでは、大手ゼネコンで建築設計の仕事をしてました。今は、お勤めはしてませんが、何だかんだで忙しくしています。

1k物件の条件が厳しい

不動産屋は街の小さな不動産屋というよりは、設計部門も抱え、収益物件の売買も頑張っている社員数十人の会社。
1k賃貸アパートの方は、会社所有の収益不動産として、更地に新築で建てようという計画。
言ってみれば、不動産投資の専門家が自分為に建てると言うこと。したがって、収益性に関しては非常にシビア。
当然のことながら、1kを一棟の建物に何戸収めるかによって一棟から得る収入が変わって来ます。戸数を多くとると当然部屋が狭くなり、住む人は使いにくくなりますので、結果的に選ばれなくなります。つまり、空き室になってしまうということ。
その上、今回は土地の形がまた微妙で、何しろ狭い。
こんな土地の大きさで、ご指定の収入を得ようとすると何をどう収めて何戸取るのか。設計としては非常に難しい作業になります。
また、部屋を多くと、建築費にも影響します。
ユニットバスが一つ多いか少ないかで費用違うのは分かりやすい例です。
で、建築費を押さえようと材料の質を落とすことになります。すると、今度は設計士の奥さまが、その材料だと思った通りの印象にやらないと言います。
今回のお話、所謂デザイナー物件を目指して設計する訳ですが、フローリングとか壁紙とか、材料の質でデザイナー物件的印象(!?)を与えるのも重要です。そこの質(つまり材料の値段)をあまり落とすわけにもいかないのです。うちの奥さまは、値段と材料の質の選定におけるバランス感覚に強みがあるとは言え、です。
そんな、もろもろの検討をしている最中の手書き図面が上の写真。

仕事の進め方

施主である不動産屋の社長。奥さまの一級建築士デザイナーとしての仕事を期待して依頼をしています。
しかし、その一方で収益性も犠牲にしたくない。
不動産屋の社員にも設計士がいれば、施工管理もできるようです。奥さまが設計士とて、「これで、やる」と決めても、最終的に採算が合わないからと現場で材料を変えたり、仕上げを変えたりして安く上げるかも知れません。
そうなってくると設計士としては、もう、何を目指しているのか分からなくなってしまいます。
そんな懸念が起こりそうな会話が既になされているようで、なかなか難しい仕事になりそうです。

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